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La responsabilité décennale des entrepreneurs et des architectes pour les vices graves est un principe fondamental du droit de la construction. Cette responsabilité, qui découle des articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil, concerne les vices qui compromettent la stabilité ou la solidité d'un bâtiment et s'applique pendant dix ans à compter de la réception. Étant donné que cette réglementation touche à l'ordre public, la question se pose de savoir dans quelle mesure les parties peuvent conclure des accords contractuels à ce sujet, et plus précisément si une transaction est possible.

Bien que les dispositions d'ordre public ne soient en principe pas susceptibles de renonciation ou de dérogation, tant la jurisprudence que la doctrine admettent qu'une transaction concernant la responsabilité décennale est possible. Cela ne vaut toutefois que sous des conditions strictes. Il est essentiel que les vices visés par la transaction aient déjà été mis en évidence au moment de la conclusion du contrat. Dans ce cas, il ne s'agit en effet pas d'une exclusion préalable de responsabilité, mais du règlement d'un litige existant ou d'un différend déjà connu. La transaction a alors pour but de créer une sécurité juridique et d'éviter de nouvelles discussions entre les parties.

Il en va autrement lorsque les parties tentent, par le biais d'une transaction, de prévoir une renonciation générale à la responsabilité pour des vices futurs encore inconnus. De telles clauses ne sont pas admises, précisément parce qu'elles vont à l'encontre du caractère protecteur de la responsabilité décennale. Il n'est pas permis de renoncer à l'avance à des droits que la loi a expressément érigés en ordre public.

Dans la pratique, cette problématique se pose parfois dans des situations où un conflit survient entre l'entrepreneur et le maître d’œuvre pendant l'exécution des travaux. Les parties décident alors parfois d'un commun accord d'arrêter les travaux et de mettre fin à leur collaboration par le biais d'une convention de règlement. Dans ce cadre, les entrepreneurs tentent parfois de stipuler que le maître d’œuvre renonce à toute action ultérieure fondée sur la responsabilité décennale.

Une telle clause n'est toutefois pas valable si, à ce moment-là, aucun défaut n'a encore été constaté concernant la partie des travaux déjà exécutée. En effet, le maître d’œuvre ne peut, dans ce cas, renoncer valablement à la protection que la loi lui accorde contre d'éventuels dommages futurs. Ce n'est que lorsque les vices ont déjà été constatés et que les parties les mentionnent concrètement dans la transaction qu'un accord contraignant peut être conclu.